健康產業已成為全球熱點，將成為繼IT產業之後的全球“財富第五波”。

國務院總理李克強主持召開國務院常務會議上，研究部署促進健康服務業發展成為一個重要議題，迫切需要樹立大健康理念，發展大健康產業。

指出以“健康”為小鎮開發的出發點和歸宿點，以健康產業為核心，將健康、養生、養老、休閒、旅遊等多元化功能融為一體，形成的生態環境較好的特色小鎮。

國務院發佈的《“健康中國2030”規劃綱要》中指出，應積極促進健康與養老、旅遊、互聯網、健身休閒、食品融合，催生健康新產業、新業態、新模式。

康養旅遊現狀及前景

康養旅遊，顧名思義為健康養生類旅遊，國際上，一般被稱為醫療健康旅遊。近兩年，康養旅遊作為新興旅遊產品，越來越受青睞。目前，世界上有超過100個國家和地區開展健康旅遊，2013年全球健康旅遊產業規模約為4386億美元,約占全球14%的旅遊產業總體規模經濟。2017年預計將產生6785億美元的收入,占世界旅遊收入的16%。

《大健康十大投資熱點市場規模預測》顯示我國大健康產業的規模近3萬億元，居全球第一位。預計到2020年，大健康產業總規模將超過8萬億元。

《國務院關於促進旅遊業改革發展的若干意見》提出，要積極發展休閒度假旅遊，推動形成專業化的老年旅遊服務品牌，併發展特色醫療、療養康復、美容保健等醫療旅遊，養生旅遊是醫療旅遊的一個細分行業；

養老地產從2013年政策元年以來，逐漸成為養老服務領域改革的重點，從土地供應、優惠鼓勵、政策監管、融資模式等方面，加快推進養老地產的發展進程。在與養老地產相關的關鍵政策與要素環節中，“土地供應”成為限制養老地產發展規模、經營模式及整體價值有效性的關鍵要素。近幾年，隨著宏觀用地政策的收緊，建設用地的可利用空間逐漸收窄，如何更好地利用增量用地，以及復活規模較大、成本較低的存量用地，尤其是企業自有的自有用地、工業用地等已有用地開發養老專案，成為進軍健康養老產業的企業必須思考的問題。

一、增量改存量帶動現有存量資產的盤活

（一）土地政策嚴控增量同時，鼓勵盤活存量
改革開放以來我國經濟飛速發展，但也遺留了大量經濟發展問題，其中存量資產治理就是重要的一塊。當前，存量土地處置已同解決資金沉澱、專案拖延等問題並列，成為穩增長攻堅戰的重要抓手。

2014年國土資源部發佈《關於推進土地節約集約利用的指導意見》，要求嚴控建設用地增量，盤活存量，嚴控城市新區無序擴張，加強建設用地全程監管及執法監察，同時制定鼓勵政策，形成節約集約用地的激勵機制。 

2016年國土資源部印發《關於深入推進城鎮低效用地再開發的指導意見(試行)》中指出：鼓勵原國有土地使用權人進行改造開發，除有關法律法規，以及國有土地劃撥決定書、國有土地使用權出讓合同明確規定或者約定應當由政府收回土地使用權的土地外，在符合規劃的前提下，原國有土地使用權人可通過自主、聯營、入股、轉讓等多種方式對其使用的國有建設用地進行改造開發，改造開發土地需辦理有償使用手續，符合協議出讓條件的，可依法採取協議方式。

（二）國家鼓勵盤活存量社會資源發展養老
2016年十六部委發文《關於支持整合改造存量社會資源發展養老服務的通知》中指出鼓勵盤活存量用地用於養老服務設施建設。2017年《關於運用政府和社會資本合作模式支持養老服務業發展的實施意見》中指出鼓勵政府將現有公辦養老機構交由社會資本方運營管理。支持機關、企事業單位將所屬的度假村、培訓中心、招待所、療養院等，通過PPP模式轉型為養老機構，吸引社會資本運營管理。鼓勵商業地產庫存高、出租難的地方，通過PPP模式將存量廠房、商業設施及其他可利用的社會資源改造成養老機構。

二、存量資產盤活帶來輕資產運營模式新路徑

存量資產轉型方向很多，但從2017年全年來看，目前存量資產轉型養老政策尤為利好。可以轉型養老的存量資產主要為以下幾種：工業用地、社區服務用地、公共事業用地、公益用地、爛尾樓盤、辦公樓、公用設施用地、園林地域、存量酒店及度假村、集體用地、旅遊用地。其中涉及最多且具有代表性的為工業用地、公共事業用地和辦公樓，不少央企及地方國企，皆根據自有存量用地的特色屬性，通過各種合作與開發方式，實踐著存量資產盤活開發養老服務專案的輕資產運營模式新路徑。

（一）工業用地改造養老專案：重慶中梁鎮的“政府建設+村集體運營”模式

重慶市沙坪壩區中梁鎮原為機械加工企業聚集地，地域內有近100家機械加工企業。隨著機械加工行業產能過剩，多數企業入不敷出導致倒閉或低效運作，在國家清理僵屍企業行動中，中梁鎮出現大量存量土地。在國家支持養老後，當地政府對8000多平方米的工業廠房進行了適老化改造，充分利用自身資源與環境優勢，發展旅居養老和康復養老，主要面對活力老人，建設特色養老園區。

在運營模式上，中梁鎮養老園區由政府統一改造建設，而將運營權交由村委會組織的村民集體手中，由村集體進行養老專案的具體運營與管理，這種“政府建設+村民集體運營”的自給自足模式，不光服務區域內有需求的養老人群，同時面向區域外進行康養、旅居服務的接待，成為我國多少政府主導型存量資產改造養老服務專案的典型模式之一。

（二）公共事業用地改造養老專案：不老山莊的“存量土地使用權租讓”模式
天開瑞祥不老山莊，位於北京人文大學康莊校區內，由2棟原學生宿舍樓進行適老化改建而成。北京人文大學為最早一批的民辦大學，其校區眾多，後因多種原因，部分校區閒置，其土地和建築變為存量資產。國家支持養老後，北京人文大學康莊校區把部分房產以租賃形式出租給天開祥瑞養老院，由不老山莊為主導，對租賃校區的存量資產進行改造運營，在政府等多方支持下開辦不老山莊。

專案規劃用地860餘畝，總建築面積為30萬平方米，一期養老中心占地139畝，建築面積3.5萬平方米，包括一個近1.5萬平方米的養老居住區。目前不老山莊共有1078個床位，以活力老人為主，以生活、快樂、健康為三大核心的長者樂園，為老人提供半年以上長住和候鳥式旅居服務。

（三）社區商業用地改造養老專案：首開寸草“合作共建”模式
首開集團為北京市屬大型國企，以房地產開發與經營為主。經過30餘年的發展，目前物業管理面積4500萬平方米。多年的房地產開發歷程，使得首開集團旗下積攢了不少低效利用的物業資產，且多數分佈在大型居住社區內，周邊配套齊全、就醫便利，改建運營養老服務設施專案具備天然的“存量資產優勢”。

首開寸草推出第一家養老機構，也是全國首個複合介護型養老設施示範專案——首開寸草學知園專案正式對外營業。該專案由首開集團對自有原商務辦公樓進行改建裝修，並交由由寸草春暉團隊進行實際的運營管理。周邊社區配套、醫療資源極為豐富。

該專案的成功落地與運營，也為國企利用自有存量資產改造以及與專業實施運營團隊的合作共建撬動集團健康養老業務板塊的產業實踐，探索了一條可行的模式路徑，樹立了一個典型的成功案例。

（四）宗教用地改造養老專案：廣安禪寺“養老功能拓展”模式
浙江建德廣安禪寺，利用寺院內部的多處閒置房屋，重新裝修改造成適老化住宅，對外進行運營。寺廟巧妙借用自身禪寺資源，對接傳統文化，為老人們養老提供一方好去處的同時，更是在打造一個養老的共同體，寺院、僧眾、義工、老人和子女親屬等多方力量的共同參與，讓佛門清淨地成了老人們的心安之處。

禪寺現有55位來自全國各地的老人在此常住養老。相比那些硬體設施比奢華拼高端、造價昂貴的養老機構，偏安一隅的廣安禪寺安養院非常樸素。除了為老人健康和生活方便考慮對全院所有衛生間進行了真空廁所改造外,4棟32間寮房，陳設佈置都很簡單。

三、存量資產盤活轉型養老服務的實施建議

第一，在產業導入上，存量資產改建養老服務的的核心是“養”。在地產轉性與重新利用的基礎上，存量資產的盤活需要更加注重落地康養產業內容的規劃設計與落地，避免陷入傳統地產開發“快銷賺快錢”的舊有模式，警惕養老設施用地的政策限制與監管。

第二，在規劃設計上，存量資產在改建養老服務設施的規劃、設計、配套設施和設備中均應體現生態、環保、安全、體貼等特點，同時專案容積率、綠化率、公共活動空間以及電、通風與採光等方面都要注重老年人的要求和感受。一方面，注重戶型設計的舒適性、整體環境的優雅性、外出交通的便利性、平時生活的安全性;另一方面，注重產品配套設施的適老化細節設計。

第三，在功能整合上，由於與傳統住宅產品的目標客群不同，在存量資產轉型養老專案開發中需要注入更多的醫療健康管理、文化娛樂及家政物業等“軟”服務，這些需要企業大力投入和整合資源。

第四，在盈利模式上，存量資產轉型養老服務專案因其土地性質不同、定位不同，盈利模式有產權銷售、租賃、持有經營和混合經營等不同模式，企業須全身心投入、全方位服務、“捆綁式”承擔風險。

第五，在資源整合上，養老專案多投入週期較長、投入大，需要整合大量的產業資源，再加上行業內多數專案都是摸著石頭過河，政府的配套政策以及行業標準都沒有明確，尚無現成的政策或者成功的案例可以照搬，在這種情況下，不具備一定經濟實力和社會資源的企業，在盤活存量資產轉型做養老服務實踐中需特別謹慎。

從2020年起，出生於“1960-1975”的一代人開始逐步進入60歲，改革開放以來掌控了中國社會絕大部分財富、資源的群體集體進入老齡化，這勢必將推動中國養老產業走向風起雲湧、群雄紛爭的黃金時代！

未來20年，將是中國養老產業的黃金20年——以十九大報告“加快老齡事業和產業發展”為契機，中國養老產業的頂層設計與政策架構已初露雛形。我們堅信，在這個人類歷史的偉大進程中，將會湧現出一批世界級的明星企業與偉大IP，他們將會給這個地球上人口最多的國家奉獻無數經典案例！

國務院重磅出臺：康養小鎮已上升為國家戰略！康養小鎮是指以“健康”為小鎮開發的出發點和歸宿點，以健康產業為核心，將健康、養生、養老、休閒、旅遊等多元化功能融為一體，形成的生態環境較好的特色小鎮。國務院發佈的《“健康中國2030”規劃綱要》中指出，應積極促進健康與養老、旅遊、互聯網、健身休閒、食品融合，催生健康新產業、新業態、新模式。

16萬億支柱產業加速放管服改革

總理關於“健康產業將發展為國民經濟的重要支柱產業”的定調，可以說為醫療健康產業人士注入了一針強心劑，國家大力發展醫療健康產業的決心之大令人振奮。

《健康中國2030規劃》則直接給出了到2030年健康產業的規模——將達到16萬億。16萬億的市場規模將如何做到？如何才能調動各方資源加入到做大醫療健康產業的蛋糕呢？其中非常重要的一點，就是醫療健康領域的放管服改革。

昨天醫生還是單位註冊，一夜之間就成了區域註冊；昨天醫生開診所還難於上青天，一夜之間個體診所設置就不再受規劃限制……

對此，從近幾年來國家密集出臺的一系列解放醫療健康領域生產力的給力改革措施可以看出，在放管服方面，改革將持續且深入，可以預期的是，尺度越來越大的改革措施將陸續出臺。

規劃思路

1、資源優勢

適宜創建發展康養小鎮的地區，一般應有良好的生態環境和氣候條件，這是實現健康生活的一個重要基礎條件。在這個基礎條件上，根據當地不同資源，結合市場需求特點，可以發展融合不同產業體系的康養小鎮。

如擁有宗教文化、長壽文化、溫泉資源、醫藥產業資源等等。可依託專案地良好的氣候及生態環境，構建生態體驗、度假養生、溫泉水療養生、森林養生、高山避暑養生、海島避寒養生、湖泊養生、礦物質養生、田園養生等養生業態，打造休閒農莊、養生度假區、養生穀、溫泉度假區、生態酒店/民宿等產品，形成生態養生健康小鎮產業體系。

2、產業特色

康養小鎮的產業應該是以健康為主的， 如養老產業、休閒農業產業、度假休閒、健康食品產業、體育產業等。

3、功能明確

康養小鎮不同於一般的小鎮，它的功能性更強。以體育產業為例，依託山地、峽谷、水體等地形地貌及資源，發展山地運動、水上運動、戶外拓展、戶外露營、戶外體育運動、定向運動、養生運動、極限運動、傳統體育運動、徒步旅行、探險等戶外康體養生產品，推動體育、旅遊、度假、健身、賽事等業態的深度融合發展。

2

建設標準

康養小鎮年均PM2.5值小於或等於50。

該區域的負氧離子標準濃度大於或等於5000個/每立方釐米（根據世界衛生組織規定，清新空氣的負氧離子標準濃度不低於1000—1500個/每立方釐米）。

村鎮環境優美，乾淨整潔。

附近100公里之內有高鐵、機場、高速，交通方便。　　

活動範圍在3平方公里以上。

有發展醫療產業的環境基礎。